Glosario

Glosario del inversor inmobiliario

Todos los términos que necesitas entender al comprar pisos de banco, subastas judiciales y propiedades de inversión en España. Definiciones prácticas escritas para inversores, no para juristas.

Legal y registral

Nota simple

Documento oficial del Registro de la Propiedad que muestra titularidad, cargas y limitaciones de un inmueble. Cuesta unos 9 €.

Cargas registrales

Gravámenes que pesan sobre un inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres. Pueden pasar al nuevo comprador si no se cancelan.

Referencia catastral

Código único de 20 caracteres que identifica cada inmueble en España. Necesaria para trámites fiscales y urbanísticos.

Posesión libre

Estado legal de un inmueble sin ocupantes, con derecho del propietario a poseerlo inmediatamente tras la compra.

Ocupación ilegal

Presencia de personas sin título legal en un inmueble. Requiere procedimiento judicial de desahucio para recuperarlo.

Desahucio

Procedimiento judicial para recuperar la posesión de un inmueble frente a ocupantes sin título.

Arras

Cantidad entregada como señal al firmar el precontrato de compraventa. Normalmente el 10% del precio.

Cédula de habitabilidad

Documento oficial que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Necesaria para contratar suministros.

Certificado de eficiencia energética

Documento que califica la eficiencia energética de un inmueble de la A (máxima) a la G (mínima). Obligatorio para venta y alquiler.

Comunidad de propietarios

Conjunto de propietarios de un edificio. El comprador responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores.

Derrama

Gasto extraordinario aprobado por la comunidad de propietarios para obras o reparaciones no cubiertas por cuotas ordinarias.

Fiscal

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto que paga el comprador de una vivienda de segunda mano en España. El tipo lo fija cada comunidad autónoma (4-10%).

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Impuesto que grava documentos notariales. Solo aplica en compras con IVA, no con ITP.

Valor de referencia de Catastro

Valor mínimo fiscal asignado por Catastro a cada inmueble. Desde 2022 es la base imponible mínima del ITP y del ISD.

Plusvalía municipal

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo entre la compra y la venta. Lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal anual que paga el propietario por poseer un inmueble. Al comprar, revisa recibos de los últimos 4 años.

IVA en vivienda nueva

Impuesto del 10% que se paga al comprar obra nueva directamente al promotor. No aplica en segunda mano (que paga ITP).

Bancario y servicers

Ejecución hipotecaria

Proceso judicial por el que el banco recupera el inmueble cuando el deudor deja de pagar la hipoteca.

Servicer

Empresa que gestiona la venta de inmuebles adjudicados por un banco. Solvia, Aliseda, Altamira son los principales en España.

Solvia

Servicer de CaixaBank. Gestiona más de 7.400 inmuebles a la venta en España (65% del stock bancario).

Aliseda

Servicer del Santander. Comercializa alrededor de 1.000 inmuebles bancarios con información detallada de cargas.

Altamira

Servicer de doValue que gestiona parte del stock de Sareb y otros bancos. Orientado a subastas y lotes.

Sareb

Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. Creada en 2012 para gestionar activos tóxicos de bancos rescatados.

Valor de tasación

Valor oficial de un inmueble establecido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Hipoteca

Préstamo garantizado con un inmueble. Si el deudor incumple, el banco puede ejecutar la garantía y subastar el bien.

LTV (Loan-to-Value)

Porcentaje del valor de tasación que financia el banco. En España, el máximo habitual es 80% en vivienda habitual.