Cómo comprar un piso de banco en España: guía completa 2026
Los bancos españoles mantienen más de 11.500 inmuebles a la venta con descuentos medios del 15% sobre precio de mercado. Esta guía explica cómo acceder a ese stock, analizar oportunidades, evitar riesgos y cerrar la compra al mejor precio. Está escrita para inversores que compran su primera propiedad bancaria o que vienen del mercado tradicional.
Publicado el 2026-04-14 · Lectura: 14 min
1. Qué es un piso de banco (y en qué se diferencia de una subasta)
Cuando alguien deja de pagar la hipoteca, el banco ejecuta la garantía y se queda con el inmueble. Esos pisos, llamados comúnmente "pisos de banco" o REO (Real Estate Owned), acaban en la cartera de un servicer —una filial que gestiona la venta— como Solvia (CaixaBank), Aliseda (Santander), Altamira (Sareb) o Haya. Es suelo firme: el banco tiene la titularidad y puede vender directamente.
La subasta judicial del BOE es otro animal. Ahí el banco ejecuta por vía judicial y el inmueble sale a puja pública. Si nadie puja al 70% del valor de tasación, el banco se lo adjudica a sí mismo y pasa al servicer. Por eso buena parte del stock de Solvia o Aliseda ha pasado previamente por subasta desierta.
En la práctica: pisos de banco = inventario estable, precio negociable, proceso similar a una compra normal. Subastas BOE = pujas, plazos cortos, riesgo alto, precio muy por debajo de mercado.
2. Por qué interesa comprar un piso de banco en 2026
Tres motivos reales, no el típico "los bancos quieren deshacerse del stock" que ya no es tan cierto en 2026.
Primero: descuento sobre zona. Según nuestros datos de abril de 2026, el descuento medio es del 15,2% sobre precio de mercado comparable. Hay 373 inmuebles con descuento superior al 30%. No es el 50% que se vendía en 2014, pero sigue siendo edge contra Idealista o Fotocasa.
Segundo: información asimétrica. Los bancos publican en portales fragmentados (Solvia, Aliseda, Altamira cada uno por su lado). El inversor que monitoriza los cuatro más BOE tiene ventaja competitiva frente al comprador residencial que solo mira Idealista.
Tercero: flexibilidad en ofertas. Un servicer tiene objetivos trimestrales de rotación de cartera. Una oferta agresiva con financiación garantizada puede cerrarse por debajo del precio listado, algo que en el mercado tradicional es poco viable.
3. Las 5 fuentes de stock bancario en España
1. Solvia (solvia.es). Es el servicer de CaixaBank. Con más de 7.400 inmuebles activos, concentra el 65% del stock bancario español. Cobertura nacional, stock dominante en Barcelona, Tarragona y arco mediterráneo.
2. Aliseda (alisedainmobiliaria.com). Santander. Stock más reducido (~1.000 inmuebles) pero con mejor información de cargas, referencia catastral visible y fotos de calidad. Fuerte en Madrid, Andalucía y Levante.
3. Altamira (altamirainmuebles.com). Gestiona parte del stock de Sareb y otros. Muy orientado a subastas (fecha de cierre, lote), unos 540 inmuebles activos.
4. Servihabitat (servihabitat.com). Histórico de CaixaBank antes de Solvia. Sigue operando con volumen menor.
5. Subastas judiciales BOE (subastas.boe.es). Portal oficial del Ministerio de Justicia. Pujas online con depósito del 5%. Aquí están los mayores descuentos pero también los mayores riesgos.
Atalaya agrega las cuatro primeras + BOE cada dos horas, normaliza los datos y los puntúa.
4. El proceso de compra paso a paso
Paso 1. Identificación. Encuentras una ficha en el portal del servicer o en un agregador. Revisas fotos, precio, superficie y ubicación.
Paso 2. Nota simple. Antes de hacer ninguna oferta, pide la nota simple en el Registro de la Propiedad (9,02 € online). Es tu foto oficial del inmueble: titularidad, cargas, embargos, hipotecas, limitaciones. Si hay cargas no canceladas, ese será tu problema tras la compra.
Paso 3. Oferta. En servicers normales se hace por escrito a través del portal o de un comercial asignado. Puedes ofertar por debajo del precio listado (aprox. 10-20% si tienes argumentos). Si el servicer acepta, te envían la reserva: entre 3.000 y 6.000 € para bloquear el inmueble.
Paso 4. Arras. Una vez aceptada la oferta, firmas contrato de arras con un 10% de señal. A partir de aquí hay penalización por desistir (pierdes las arras tú, devolución doble por parte del vendedor).
Paso 5. Firma. Notaría. El banco firma la escritura de compraventa y tú pagas el resto. Se inscribe en el Registro.
Paso 6. Liquidación de impuestos. En los 30 días siguientes a la firma, pagas el ITP a tu comunidad autónoma (entre 4% y 10% según dónde estés).
El proceso total va de 45 a 90 días. Los servicers son eficientes: si el papeleo está limpio, la firma se cierra en 4-6 semanas.
5. Due diligence: qué revisar antes de firmar
Esta es la parte que diferencia a un inversor rentable de uno que pierde dinero. No la escatimes.
Nota simple actualizada. Pagada por ti, no por el vendedor. Verifica titularidad actual, cargas (IBI, comunidad, embargos), limitaciones. Si hay hipoteca del banco vendedor, debe cancelarse en la firma; si hay una segunda hipoteca de otro banco o embargo judicial, revisa si está incluido en el precio o te lo quedas tú.
Estado posesorio. ¿Libre, ocupada legalmente, ocupada ilegalmente? Los servicers lo indican en la ficha pero el dato puede estar desactualizado. Una inspección ocular antes de firmar arras es obligatoria.
Deudas de comunidad. Pide a la administración de fincas el certificado de deudas. Por ley el comprador responde de las del año en curso y los tres anteriores. Un piso con 8.000 € de deuda de comunidad impagada puede tirar por tierra el descuento.
IBI pendiente. El último recibo y estado del IBI. Hacienda puede perseguir al nuevo propietario por los 4 últimos años si no se justifica adecuadamente.
Cédula de habitabilidad y eficiencia energética. Sin ellas no puedes alquilar. Conseguirlas cuesta 200-500 €.
Certificado de antigüedad / ausencia de infracción urbanística. Especialmente en casas rurales o áticos con terraza cerrada.
Atalaya marca las propiedades con score bajo en due diligence: IBI pendiente alto, estado posesorio opaco, texto legal con señales de alerta.
6. Impuestos: cuánto te cuesta realmente
Sobre el precio escriturado —o el valor de referencia de Catastro si es mayor— pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo lo fija tu comunidad autónoma.
Tipos generales por CCAA en 2026: País Vasco 4%, Madrid 6%, Navarra 6%, Ceuta 6%, Melilla 6%, Andalucía 7%, La Rioja 7%, Aragón 8%, Asturias 8%, Baleares 8%, Castilla y León 8%, Extremadura 8%, Murcia 8%, Canarias 6,5%, Castilla-La Mancha 9%, Galicia 9%, Cantabria 10%, Cataluña 10%, Valencia 10%.
A eso súmale: notaría (0,1-0,15% del precio), registro (0,1%), gestoría (0,3-0,4%). En total, los gastos e impuestos se comen entre un 8% y un 13% del precio dependiendo de la comunidad.
Ejemplo real: piso de 150.000 € en Madrid = 9.000 € de ITP + ~1.500 € gastos = 10.500 € (7% adicional). El mismo piso en Cataluña = 15.000 + 1.500 = 16.500 € (11% adicional).
Usa nuestra calculadora ITP por comunidad (enlace al final) para afinar la cifra según tu caso.
7. Financiación: qué dicen los bancos en 2026
Los pisos de banco tienen una peculiaridad: el servicer que los vende suele ofrecer financiación del propio banco matriz con condiciones competitivas. Solvia ofrece hipotecas CaixaBank, Aliseda las de Santander. Suelen ser hasta el 80% de tasación, con tipo fijo o mixto en línea con el mercado.
La trampa: esa financiación te ata al banco del servicer. Si al comparar, Kutxabank o ING te dan mejor condición, cámbiate. Los servicers aceptan cualquier financiación externa, pero entonces pierdes el descuento por financiación vinculada (que puede ser de 2.000-5.000 €).
Si compras en subasta judicial BOE, olvídate de hipoteca convencional. Nadie financia una subasta hasta que la adjudicación es firme y el inmueble está inscrito a tu nombre. Necesitas comprar con capital propio y refinanciar después.
8. Los 5 riesgos reales
1. Ocupación sobrevenida. Firmas un piso declarado libre y cuando vas a entrar hay okupas. Cambia las cerraduras antes de la firma, no después. Incluye cláusula de posesión efectiva en el contrato de arras.
2. Cargas ocultas. Embargos de la Seguridad Social, derramas de comunidad, IBI de años anteriores. Nota simple + certificado de deudas comunidad + consulta al ayuntamiento del IBI. No negocies sin tener los tres.
3. Inmueble con problemas estructurales no declarados. Un informe técnico (200-400 €) te cuenta si hay grietas estructurales, humedad grave, aluminosis. Es no negociable en edificios antiguos (pre-1975).
4. Servicer que retrasa la firma. Los servicers suelen tener plantilla justa. Una vez firmadas arras, un proceso que debería cerrarse en 6 semanas puede irse a 4 meses. Incluye penalización por retraso en el contrato.
5. Normativa urbanística. El piso figura como "local" en Catastro pero se vende como vivienda; o hay alguna parte sin licencia (terraza cerrada, altillo). Pide el certificado de ausencia de infracción urbanística en el ayuntamiento.
9. Subastas BOE: el atajo de alto riesgo y alta recompensa
Las subastas judiciales electrónicas del Portal del BOE son donde se cocinan los descuentos más agresivos. La mecánica: el juzgado pone el inmueble a subasta pública, se hacen pujas online durante 20 días naturales. Necesitas depositar el 5% del valor de tasación antes de pujar.
Si la subasta queda desierta —nadie puja— o la puja máxima está por debajo del 70%, el ejecutante (el banco) puede adjudicarse el inmueble por el 50%. Después lo mete en su cartera y Solvia/Aliseda lo vende con un descuento ya más moderado.
El perfil del comprador BOE: inversor con capital propio, apetito por riesgo alto, dispuesto a gestionar lanzamiento de ocupantes si es una vivienda habitual. Los descuentos reales sobre precio de mercado pueden ser del 40-60%, pero los riesgos ocultos son mayores que en un servicer: no puedes visitar la mayoría de inmuebles, no hay due diligence amigable, el juzgado no garantiza nada.
Nuestra recomendación: no empieces por BOE. Haz tus 3 primeras operaciones con servicer, familiarízate con la due diligence, y solo entonces considera una subasta.
10. Los 5 errores más frecuentes del inversor primerizo
1. Enamorarse del descuento. Un 30% sobre precio inflado no es descuento real. Siempre compara contra comps recientes de la zona (últimas ventas en Idealista + testigos del propio servicer).
2. Saltarse la nota simple. "Confío en el servicer". Error. Pide siempre nota simple actualizada, no la que adjuntan en la ficha. Cuesta 9 €.
3. No visitar el inmueble. Los fotógrafos de los servicers son profesionales. Lo que no fotografían es lo que te interesa: humedades, grietas, vecinos, ruido. Visita obligatoria.
4. Calcular la rentabilidad sin impuestos y gastos. Un bruto del 6% en Cataluña con 11% de impuestos y gastos se queda en 4,2% neto el primer año. Haz el cálculo completo antes de firmar.
5. Pujar en BOE sin experiencia. El 70% de los primerizos en subastas pierden el depósito o compran mal. No empieces aquí.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia a un piso de banco de una subasta?
- Un piso de banco es propiedad del banco tras ejecutar una hipoteca y se vende por un servicer (Solvia, Aliseda, Altamira). El proceso es parecido a una compra normal. La subasta judicial es un proceso de puja pública a través del BOE con depósito previo del 5%, plazos cortos y sin posibilidad de visitar la mayoría de inmuebles.
- ¿Es arriesgado comprar un piso de banco?
- Más que comprar a un particular, sí. Los riesgos principales son: ocupación sobrevenida, cargas o deudas no declaradas (IBI, comunidad, embargos), estado físico peor que en fotos, y retrasos del servicer en la firma. Con una due diligence rigurosa (nota simple, visita, certificados) y cláusulas correctas en las arras, los riesgos se reducen drásticamente.
- ¿Se puede financiar un piso de banco con hipoteca?
- Sí, y además el propio servicer suele ofrecer hipoteca del banco matriz (Solvia → CaixaBank, Aliseda → Santander) con condiciones competitivas. También puedes traer financiación externa, pero entonces pierdes los descuentos por financiación vinculada (típicamente 2.000-5.000 €).
- ¿Qué hago si el piso está ocupado?
- Si la ocupación es legal (hay contrato de alquiler vigente), el banco te cede la posición arrendaticia y respetas el contrato. Si la ocupación es ilegal (okupas), el banco puede vendértelo "con ocupación" a precio rebajado y tú asumes el lanzamiento judicial. Un proceso de desahucio tarda entre 8 meses y 2 años en España. Evítalo salvo que tengas experiencia específica.
- ¿Merece la pena invertir en subastas del BOE?
- Solo si tienes capital propio (no puedes financiar la puja), apetito por riesgo alto y experiencia previa en compraventa. Los descuentos son mayores (40-60% sobre precio de mercado) pero los riesgos también. No empieces tu carrera inversora por BOE.
- ¿Qué servicer tiene los mejores pisos?
- Depende de la zona. Solvia domina Cataluña, Tarragona y arco mediterráneo. Aliseda tiene mejor información pero stock más reducido, fuerte en Madrid y Andalucía. Altamira tiene muchos lotes de Sareb. Para no perder tiempo, usa un agregador como Atalaya que consolida las 5 fuentes y puntúa las oportunidades.